Bàn về hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do “nhầm lẫn, giả tạo” trong giao dịch dân sự

Bàn về hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do “nhầm lẫn, giả tạo” trong giao dịch dân sự

17/09/2025 08:31

Bài viết đưa ra một tình huống để bàn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do “nhầm lẫn, giả tạo” trong giao dịch dân sự.

1. Một số vấn đề chung về giao dịch dân sự

Pháp luật dân sự qua các lần thay đổi, bổ sung đều quy định khái niệm giao dịch dân sự. Tại Điều 116 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 có quy định về giao dịch dân sự như sau: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Điều 385 BLDS quy định khái niệm hợp đồng dân sự: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Như vậy, giao dịch dân sự chính là hợp đồng dân sự hoặc là hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Trong thực tế, giao dịch dân sự vô hiệu có nhiều lý do được quy định từ Điều 123 đến Điều 129 BLDS 2015, căn cứ vào mỗi tình huống tranh chấp căn cứ quy định pháp luật để tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, tuy nhiên trong thực tế để xác định giao dịch dân sự vô hiệu do người không biết chữ thực hiện để căn cứ điều luật phù hợp giải quyết là một vấn đề hết sức khó khăn.

Trong tình huống xã hội ngày càng phát triển, các tranh chấp ngày càng đa dạng, tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) vô hiệu do nhầm lẫn, giả tạo ngày càng phức tạp hơn.

2. Hợp đồng dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn

Trên thực tế, do những nguyên nhân khác nhau mà việc khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu ngày càng nhiều, với nhiều lý do. Do đó, để bảo đảm quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của họ; pháp luật quy định trong trường hợp nào giao dịch dân sự do bị nhầm lẫn.

Theo quy định tại Điều 126 BLDS 2015, pháp luật chỉ quy định một cách khái quát:

“1. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được”.

Luật không quy định cụ thể những trường hợp nào được xem là nhầm lẫn, việc đánh giá yếu tố nhầm lẫn còn phụ thuộc vào tính chất trong mỗi vụ án dân sự cụ thể và được xem xét, nhận định chủ quan của mỗi cơ quan tiến hành tố tụng.

Tuy nhiên, nếu mở rộng nội hàm ra thì những giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn có thể là người thực hiện giao dịch có sự nhầm lẫn vì bản thân họ không biết chữ, nhưng tin tưởng người thân nên họ đã tham gia ký các giao dịch dân sự, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, mà không biết giao dịch dân sự nào tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết được quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm? Chúng ta cùng tìm hiểu và đánh giá yếu tố “nhầm lẫn” thông qua tình huống thực tế sau:

Nội dung tình huống:

Trước đây anh A, chị B là vợ chồng (đã ly hôn năm 2021). Bà C là mẹ đẻ chị B, là mẹ vợ anh A. Nhà đất tại tỉnh K là tài sản chung của anh A và chị B được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân còn tồn tại. Từ năm 2016 đến năm 2020 anh chị thế chấp nhà đất cho ngân hàng D để vay tiền, đến đầu năm 2020 còn nợ tiền gốc là 350.000.000 đồng. Chị B và bà C đã lợi dụng anh A không biết chữ, lừa dối anh ra Phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất 119,3 m² và căn nhà 02 tầng xây trên đất tại tỉnh K đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà C. Để thực hiện được việc lừa dối nhằm chiếm đoạt nhà đất của anh A, thì bà C và chị B nói dối anh là bà C có lô đất trên huyện H, tỉnh K, bà sợ con trai của bà (là anh trai chị B) tranh giành, nên muốn chuyển nhượng cho vợ chồng anh. Đến ngày 03/01/2020 bà C và chị B đã giấu anh, tự ý đi trả nợ ngân hàng D số tiền 350.000.000 đồng để rút sổ đỏ về. Sau khi lấy được bìa đỏ, chị B và bà C bảo anh A đến Phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng đất trên huyện H, tỉnh K mà bà C đã nói cho anh và chị B. Do anh A không biết đọc, không biết chữ và cứ tin tưởng lời nói của bà C và chị B là chuyển nhượng đất trên huyện H, nên anh ký xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng công chứng. Sau khi hợp đồng được công chứng, bà C sang tên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thế chấp toàn bộ nhà đất cho ngân hàng hàng F vay số tiền 1,7 tỷ đồng. Hiện anh A vẫn là người đang trực tiếp quản lý sử dụng căn nhà. Nay anh A yêu cầu Tòa án giải quyết “Yêu cầu tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liến với đất, tuyên bố hợp đồng thế chấp giữa bà C với ngân hàng F vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nhận lại giá trị 1/2 tài sản nhà đất trên”, “Yêu cầu hủy chứng nhận đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, huỷ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”. Chị B không đồng ý vì cho rằng anh A biết chữ.

Vấn đề đặt ra anh A có biết chữ hay không: Quá trình thu thập chứng cứ đã có nhiều văn bản để xác minh cho biết: “Sau khi tổng hợp xác minh của các đơn vị, Sở giao dục và đào tạo tỉnh chưa ghi nhận việc học của công dân A, sinh ngày 08/10/1973 tại bất kỳ cơ sở giáo dục phổ thông nào trên địa bàn tỉnh”.

Như vậy, quá trình sinh sống từ khi sinh ra cho đến nay anh A chưa được học bất kỳ trường lớp nào tại địa bàn phù hợp với lời khai ngày 10/11/2023 của anh A “từ khi sinh ra cho đến nay ông chưa đi ra khỏi tỉnh khác sinh sống, từ nhỏ đến lớn ông chưa được đi học, đến năm 12 hay 13 tuổi thì đi buôn bán ka rem, đổ nhôm nhựa, bán bánh cam sau lấy vợ”.

Ngoài ra, các tài liệu khác thu thập được thể hiện anh A thường “Điểm chỉ” ngón trỏ phải mà không có bất kỳ bản tự khai nào do anh A tự viết. Vì trước đây anh A đã bị xử phạt hình sự về tội “Trộm cắp tài sản” trong hồ sơ lý lịch thể hiện anh A không biết chữ.

Như vậy, qua nguồn chứng cứ khác nhau đều cho thấy các văn bản, thủ tục hành chính tại địa phương, hợp đồng, các văn bản tố tụng với cơ quan thi hành pháp luật mà anh A thực hiện trực tiếp đều chỉ “điểm chỉ” hoặc ghi “A”… mà không tự mình thực hiện bất kỳ một giao dịch, văn bản, hợp đồng, học tập, thủ tục hành chính nào tại địa phương điều này là mâu thuẫn, phi logic đối với một người biết đọc, biết viết vì khi thực hiện bất kỳ giao dịch, văn bản tố tụng nào thì cá nhân, cơ quan, tổ chức đều yêu cầu cá nhân tự thực hiện việc đọc, viết nội dung giao dịch của mình.

Từ những phân tích nêu trên, được củng cố bằng nhiều nguồn tài liệu chứng cứ khác nhau, từ nhiều mốc thời gian khác nhau cho đến nay đã đủ cơ sở xác định trước khi khởi kiện thì anh A cũng chỉ có thể viết các ký hiệu “AN”, “TRẦN VĂN A” hoặc “điểm chỉ” trong toàn bộ các văn bản chứ không phải sau khi khởi kiện anh A mới thể hiện việc này. Do đó, có cở sở khẳng định anh A không biết viết, biết đọc, chỉ biết viết các chữ in hoa theo ký tự tên của mình mà không thể hiểu được mặt chữ khi thực hiện các giao dịch.

Do đó, có cơ sở xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liến với đất được công chứng ngày 03/01/2020 giữa bên chuyển nhượng anh A và chị B với bên nhận chuyển nhượng bà C vô hiệu về mặt nội dung và nhầm lẫn, lừa dối, vi phạm các Điều 47, Điều 48 của Luật Công chứng; Điều 117, 122, 126, 127, 129 của Bộ luật Dân sự.

- Về quan điểm thứ nhất cho rằng: Trong trường hợp nêu trên, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do nhầm lẫn theo quy định tại Điều 126 BLDS.

- Về quan điểm thứ hai cho rằng: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không vô hiệu do nhầm lẫn theo Điều 126 BLDS vì anh A viết được tên anh A, đây là ý chí chủ quan của A, nếu anh A không biết chữ phải yêu cầu công chứng viên đọc lại, yêu cầu người làm chứng.

Như đã phân tích ở trên quan điểm thứ nhất cũng là quan điểm của tác giả. Hiện nay, Luật không quy định cụ thể những trường hợp nào được xem là nhầm lẫn, việc đánh giá yếu tố nhầm lẫn còn phụ thuộc vào tính chất trong mỗi vụ án dân sự cụ thể và được xem xét, nhận định của mỗi cơ quan tiến hành tố tụng.

Rất mong nhận được sự trao đổi của bạn đọc.

Theo tạp chí toà án