CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG, GIAO DỊCH CÓ YẾU TỐ NƯỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH (CẬP NHẬT 2024

CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG, GIAO DỊCH CÓ YẾU TỐ NƯỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH (CẬP NHẬT 2024–2025)

CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG, GIAO DỊCH CÓ YẾU TỐ NƯỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH (CẬP NHẬT 2024–2025)

Trong bối cảnh giao lưu dân sự – thương mại quốc tế ngày càng mở rộng, các hợp đồng và giao dịch có yếu tố nước ngoài xuất hiện ngày càng phổ biến: chuyển nhượng bất động sản, cho tặng, ủy quyền, góp vốn, mua bán hàng hóa xuyên biên giới, giao dịch tài sản của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam…

Đây là lĩnh vực phức tạp, nhạy cảm, chịu sự điều chỉnh đồng thời của Bộ luật Dân sự, Luật Công chứng, Luật Thương mại, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, điều ước quốc tế và các văn bản hướng dẫn thi hành. Vì vậy, việc công chứng các hợp đồng này đòi hỏi quy trình thẩm định chặt chẽ và am hiểu pháp luật đa hệ thống.

I. Khái niệm và căn cứ xác định “giao dịch có yếu tố nước ngoài”

1. Căn cứ pháp lý chính

Bộ luật Dân sự 2015 (Chương XXV – Điều 663 đến Điều 671).

Luật Công chứng 2024 và các văn bản hướng dẫn.

Luật Thương mại (VBHN 113/VBHN-VPQH).

Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024, Luật Đầu tư, Luật Quốc tịch, các điều ước quốc tế.

2. Dấu hiệu xác định giao dịch có yếu tố nước ngoài

Theo Điều 663 BLDS 2015, quan hệ dân sự được xem là "có yếu tố nước ngoài" nếu thuộc một trong các trường hợp:

Có ít nhất một bên là cá nhân, pháp nhân nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Việc xác lập, thay đổi, thực hiện hoặc chấm dứt quan hệ xảy ra ở nước ngoài.

Tài sản của giao dịch nằm ở nước ngoài.

Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để xác định thẩm quyền công chứng và pháp luật điều chỉnh.

II. Quyền lựa chọn pháp luật áp dụng trong hợp đồng có yếu tố nước ngoài

1. Quyền tự do lựa chọn pháp luật – nguyên tắc cơ bản

Điều 683 BLDS: Các bên được tự do thỏa thuận lựa chọn pháp luật áp dụng cho hợp đồng.

Khoản 2 Điều 5 Luật Thương mại: Cho phép áp dụng pháp luật nước ngoài hoặc tập quán thương mại quốc tế trong giao dịch thương mại quốc tế.

Điều 5 Bộ luật Hàng hải 2015, Điều 4 Luật Đầu tư: tiếp tục ghi nhận quyền lựa chọn luật.

=> Đây là nguyên tắc nền tảng trong các giao dịch thương mại quốc tế.

2. Giới hạn của việc lựa chọn luật

Các bên không được chọn luật nếu:

Trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật Việt Nam (Điều 670 BLDS).

Không phù hợp với điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên.

Chọn luật không điều chỉnh quyền và nghĩa vụ mà lại chọn luật xung đột.

III. Hồ sơ công chứng hợp đồng, giao dịch có yếu tố nước ngoài

Theo Luật Công chứng 2024 và các văn bản dưới luật:

1. Đối với cá nhân nước ngoài

Hồ sơ gồm:

(1) Giấy tờ tùy thân

Hộ chiếu còn hiệu lực, có đóng dấu nhập cảnh hợp pháp.

(2) Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân – tài sản

Giấy chứng nhận kết hôn/độc thân.

Thỏa thuận tài sản vợ chồng/tài sản riêng.

Bản án ly hôn/biên bản phân chia tài sản.

Giấy xác nhận tài sản có trước hôn nhân (nếu cần).

(3) Giấy tờ xác định quyền sở hữu tài sản

Sổ đỏ/sổ hồng.

Hợp đồng mua bán căn hộ (nếu chưa cấp sổ).

Giấy đăng ký xe và các tài sản khác.

2. Đối với tổ chức nước ngoài

Theo Luật Công chứng 2024 và các văn bản dưới luật:

(1) Giấy tờ pháp lý về tư cách pháp nhân

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp nước ngoài.

Điều lệ/Quyết định bổ nhiệm người đại diện.

Biên bản họp/Hội đồng quản trị về việc quyết định giao dịch.

Văn bản uỷ quyền hợp pháp cho người ký.

(2) Giấy tờ tùy thân của người đại diện

Hộ chiếu hợp lệ + dấu nhập cảnh.

(3) Hồ sơ về tài sản liên quan

Giấy tờ quyền sở hữu tương ứng với loại giao dịch.

3. Người phiên dịch trong công chứng có yếu tố nước ngoài

Điều 6 Luật Công chứng 2024 quy định: Tiếng Việt là ngôn ngữ bắt buộc dùng trong công chứng. Vì vậy:

Nếu người yêu cầu công chứng không thông thạo tiếng Việt, họ phải có phiên dịch.

Người phiên dịch phải:

Từ 18 tuổi trở lên.

Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.

Thông thạo tiếng Việt và ngôn ngữ của người yêu cầu công chứng.

Chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung dịch.

IV. Trình tự công chứng hợp đồng, giao dịch có yếu tố nước ngoài

Theo Điều 40 Luật Công chứng 2024:

1. Nhận diện và kiểm tra năng lực pháp lý

Kiểm tra giấy tờ tùy thân, tình trạng hôn nhân.

Kiểm tra tư cách đại diện, thẩm quyền theo pháp luật nước sở tại (đối với tổ chức).

Kiểm tra dấu nhập cảnh, thời hạn lưu trú.

2. Thẩm định tính hợp pháp của tài sản

Tình trạng pháp lý của nhà đất/xe/cổ phần.

Kiểm tra hạn chế sở hữu với người nước ngoài (như Luật Nhà ở 2023).

3. Giải thích quyền và nghĩa vụ

Công chứng viên phải giải thích rõ ràng bằng tiếng Việt.

Trường hợp có phiên dịch, phải ghi rõ họ tên người dịch trong hợp đồng.

4. Ký kết và đóng dấu

Các bên ký trước mặt công chứng viên.

Văn bản được lưu trữ theo quy định của Luật Công chứng 2024.

V. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong giao dịch có yếu tố nước ngoài

1. Trọng tài thương mại

Theo Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010:

Tranh chấp được giải quyết tại trọng tài nếu có thỏa thuận trọng tài.

Đây là lựa chọn ưu tiên trong các hợp đồng quốc tế.

2. Tòa án Việt Nam

Theo BLTTDS 2015 (Điều 35–40):

Tòa án có thẩm quyền khi tranh chấp liên quan đến tài sản tại Việt Nam hoặc bị đơn cư trú/tổ chức tại Việt Nam.

VI. Cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam ở nước ngoài có được công chứng mua bán nhà đất tại Việt Nam hay không?

Điều 73 Luật Công chứng 2024 có quy định về việc công chứng của cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài như sau:

1. Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài được công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, các loại văn bản ủy quyền và các giao dịch khác theo quy định của Luật này và pháp luật về lãnh sự, ngoại giao, trừ hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản tại Việt Nam.

Như vậy, Cơ quan đại diện ngoại giao không được công chứng các giao dịch liên quan đến bất động sản tại Việt Nam như: Mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản.

Họ chỉ được công chứng: Di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền, các hợp đồng khác không liên quan đến bất động sản tại Việt Nam.

VII. Một số lưu ý quan trọng khi công chứng giao dịch có yếu tố nước ngoài

Công chứng viên phải kiểm tra thật chặt chẽ tính hợp lệ của tài liệu nước ngoài:

Có hợp pháp hóa lãnh sự không?

Có dịch thuật công chứng không?

Có vượt thẩm quyền không?

Có tuân thủ điều ước quốc tế không?

Giao dịch liên quan đến bất động sản cần kiểm tra điều kiện sở hữu của người nước ngoài theo Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024.

Nên ghi rõ luật áp dụng, ngôn ngữ hợp đồng, cơ chế giải quyết tranh chấp để tránh xung đột pháp luật.

Ths. Ls Nguyễn Hoàng Long