Trao đổi về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do bị “nhầm lẫn” trong giao dịch dân sự

Trao đổi về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do bị “nhầm lẫn” trong giao dịch dân sự

25/09/2025 08:39

Sau khi nghiên cứu bài viết “Bàn về hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do “nhầm lẫn, giả tạo” trong giao dịch dân sự” của tác giả Đồng Thị Hường đăng Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử ngày 17/9/2025, chúng tôi xin đưa ra một số ý kiến trao đổi về nội dung này.

1. Vấn đề công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với người không biết chữ

Khoản 4 Điều 400 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định nếu hợp đồng được lập bằng văn bản, thời điểm giao kết là khi bên sau cùng ký vào văn bản hoặc bằng hình thức chấp nhận khác thể hiện trên văn bản. Như vậy, “ký vào văn bản” chỉ là một cách thức phổ biến để thể hiện sự chấp thuận, nhưng không phải là duy nhất. Pháp luật vẫn công nhận các hình thức thể hiện ý chí khác, miễn là có căn cứ chứng minh rõ ràng sự đồng thuận của các bên.

Bên cạnh đó, Điều 401 BLDS năm 2015 khẳng định hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật quy định khác. Điều này đồng nghĩa với việc tính hợp pháp và hiệu lực của hợp đồng không phụ thuộc tuyệt đối vào chữ ký, mà phụ thuộc vào sự thống nhất ý chí của các bên được thể hiện theo hình thức phù hợp.

Như vậy, pháp luật dân sự Việt Nam coi trọng nội dung và ý chí tự nguyện của các bên hơn là hình thức ký chữ. Vì vậy, việc một người không biết chữ, không biết đọc, viết không phải là trở ngại pháp lý cho việc giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, để đảm bảo tính chắc chắn và giảm thiểu tranh chấp, cần áp dụng các biện pháp hỗ trợ (công chứng, làm chứng, điểm chỉ, phiên dịch).

Dựa trên nội dung bài viết nêu trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liến với đất được công chứng ngày 03/01/2020 vào thời điểm Luật Công chứng năm 2014 có hiệu lực pháp luật[1]. Theo quy định tại khoản 2 Điều 47 Luật Công chứng năm 2014 thì: “Trường hợp người yêu cầu công chứng không đọc được, không nghe được, không ký, điểm chỉ được hoặc trong những trường hợp khác do pháp luật quy định thì việc công chứng phải có người làm chứng. Người làm chứng phải là người từ đủ 18 tuổi trở lên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến việc công chứng. Người làm chứng do người yêu cầu công chứng mời, nếu người yêu cầu công chứng không mời được thì công chứng viên chỉ định”. Đồng thời, khoản 2 Điều 48 Luật Công chứng năm 2014 quy định “Việc điểm chỉ được thay thế việc ký trong trường hợp người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch không ký được do khuyết tật hoặc không biết ký. Khi điểm chỉ, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch sử dụng ngón trỏ phải; nếu không điểm chỉ được bằng ngón trỏ phải thì điểm chỉ bằng ngón trỏ trái; trường hợp không thể điểm chỉ bằng hai ngón trỏ đó thì điểm chỉ bằng ngón khác và phải ghi rõ việc điểm chỉ đó bằng ngón nào, của bàn tay nào”.

Như vậy, theo quy định nêu trên, nếu người yêu cầu công chứng không biết chữ, không đọc được, không nghe được hoặc không ký, điểm chỉ được thì việc công chứng bắt buộc phải có người làm chứng. Trong trường hợp người không biết chữ, việc ký tên được thay thế bằng điểm chỉ:

(i) Ưu tiên sử dụng ngón trỏ phải; nếu không được thì dùng ngón trỏ trái; nếu không thể thì dùng ngón khác và phải ghi rõ ngón nào, bàn tay nào.

(ii) Việc điểm chỉ phải được thực hiện trước mặt công chứng viên để đảm bảo tính xác thực.

Về người làm chứng trong công chứng. Người làm chứng do chính người yêu cầu công chứng mời; nếu không mời được thì công chứng viên sẽ chỉ định. Người làm chứng phải là người từ đủ 18 tuổi trở lên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến việc công chứng.

Về ý nghĩa thực tiễn. Các quy định trên nhằm đảm bảo nguyên tắc tự nguyện và nhận thức đầy đủ khi tham gia giao dịch của người không biết chữ hoặc bị hạn chế khả năng thể hiện ý chí bằng chữ viết. Đồng thời, việc bắt buộc có người làm chứng trong những trường hợp này là cơ chế pháp lý để bảo đảm tính khách quan, phòng ngừa tranh chấp, ngăn ngừa hành vi lợi dụng hoặc giả mạo ý chí của người không biết chữ.

Như vậy, người không biết chữ vẫn có thể thực hiện công chứng hợp đồng, giao dịch thông qua hình thức điểm chỉ. Điều này thể hiện tính nhân văn của pháp luật, bảo đảm quyền tham gia bình đẳng trong giao dịch dân sự của mọi cá nhân, kể cả những người hạn chế về khả năng đọc, viết.

2. Quan điểm về giao dịch liên quan đến anh A có vô hiệu do bị “nhầm lẫn” hay không?

Bài viết đưa ra hai quan điểm:

Về quan điểm thứ nhất cho rằng: Trong trường hợp nêu trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do nhầm lẫn theo quy định tại Điều 126 BLDS.

Về quan điểm thứ hai cho rằng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không vô hiệu do nhầm lẫn theo Điều 126 BLDS vì anh A viết được tên anh A, đây là ý chí chủ quan của A, nếu anh A không biết chữ phải yêu cầu công chứng viên đọc lại, yêu cầu người làm chứng.

Quan điểm của tác giả, thống nhất với quan điểm thứ hai, bởi những lý do sau đây:

Thứ nhất, khung pháp lý về nhầm lẫn trong giao dịch dân sự. Điều 126 BLDS 2015 quy định: giao dịch dân sự vô hiệu do nhầm lẫn khi “một bên có sự nhầm lẫn làm cho họ không nhận thức đúng về nội dung của giao dịch mà nếu không có sự nhầm lẫn đó thì họ đã không xác lập giao dịch”. Để xác định một hợp đồng bị vô hiệu do nhầm lẫn, cần chứng minh có sự nhận thức sai lệch về bản chất, đối tượng hoặc nội dung cơ bản của giao dịch và sự sai lệch này là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến việc tham gia giao kết.

Thứ hai, vấn đề “không biết chữ” của anh A và khả năng nhận thức ý chí. Quá trình xác minh cho thấy anh A có thể viết được tên mình (ví dụ: “AN”, “TRẦN VĂN A”) và vẫn có khả năng điểm chỉ. Đây là một dạng nhận thức và biểu đạt ý chí tối thiểu, chứ không phải hoàn toàn không có khả năng thể hiện ý chí. Luật Công chứng 2014 không coi việc “không biết chữ” là nguyên nhân mặc nhiên làm hợp đồng vô hiệu. Trái lại, pháp luật đã dự liệu tình huống này bằng cơ chế: Điểm chỉ thay cho ký tên (Điều 48); Có người làm chứng nếu người yêu cầu công chứng không đọc được, không ký/điểm chỉ được (Điều 47). Công chứng viên có nghĩa vụ giải thích rõ nội dung hợp đồng để bảo đảm người yêu cầu công chứng hiểu và tự nguyện. Như vậy, việc anh A không biết chữ không đương nhiên làm cho hợp đồng vô hiệu; quan trọng là việc điểm chỉ/ký tên của anh A thể hiện sự đồng ý khách quan và có sự chứng kiến, xác nhận hợp pháp.

Thứ ba, đánh giá về “nhầm lẫn” trong tình huống. Trong vụ việc này, hợp đồng đã được công chứng với đầy đủ trình tự thủ tục. Công chứng viên đã chứng nhận giao dịch trên cơ sở ý chí của các bên được thể hiện trực tiếp bằng chữ ký/điểm chỉ. Lập luận cho rằng anh A bị “lừa dối” về đối tượng (nghĩ rằng ký vào hợp đồng mua đất ở huyện H thay vì chuyển nhượng đất của mình) chỉ phản ánh sự thiếu cảnh giác và tin tưởng vào người thân, chứ chưa đủ cơ sở để coi là nhầm lẫn theo nghĩa pháp lý. Nhầm lẫn được pháp luật công nhận phải là sự sai lệch trong nhận thức về chính đối tượng hoặc nội dung hợp đồng mà không thể khắc phục được, còn trong trường hợp này, nếu anh A nghi ngờ thì hoàn toàn có thể: Yêu cầu công chứng viên đọc lại hợp đồng; Mời người làm chứng độc lập; Yêu cầu người giải thích rõ nội dung trước khi ký/điểm chỉ. Việc anh A không thực hiện các quyền đó thuộc về sự lựa chọn và trách nhiệm cá nhân, không thể lấy đó làm căn cứ tuyệt đối để tuyên hợp đồng vô hiệu.

Từ những phân tích nêu trên, chúng tôi cho rằng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không vô hiệu do nhầm lẫn theo Điều 126 BLDS. Điều này phù hợp với nguyên tắc chung của BLDS: tôn trọng sự tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Nếu chỉ căn cứ vào việc một bên “không biết chữ” để tuyên giao dịch vô hiệu thì sẽ tạo ra tiền lệ nguy hiểm: bất kỳ hợp đồng nào sau này cũng có thể bị phủ nhận chỉ bằng lý do chủ quan rằng “không hiểu nội dung”, gây bất ổn trong giao lưu dân sự. Do đó, phải xác định rằng anh A có thể biểu đạt ý chí (viết tên, điểm chỉ), hợp đồng đã được công chứng hợp pháp, nên không có căn cứ để tuyên vô hiệu do nhầm lẫn theo Điều 126 BLDS năm 2015.

Trên đây là quan điểm của chúng tôi, rất mong nhận được nhiều ý kiến của các đồng nghiệp để việc áp dụng pháp luật được thống nhất.

Theo tạp chí toà án